La crisis inmobiliaria china entra en una nueva y peligrosa fase

Fue el momento en que los dirigentes chinos finalmente parpadearon.

Tras cuatro años sin hacer nada mientras promotores inmobiliarios como China Evergrande Group caían en una espiral de impagos, los dirigentes del Partido Comunista decidieron a finales de enero que China Vanke, uno de los últimos gigantes inmobiliarios supervivientes del país, era, al menos por ahora, demasiado grande para quebrar. Ante el desplome de los precios de los bonos de Vanke y la advertencia de la empresa de unas pérdidas récord de 6.200 millones de dólares, las autoridades de la ciudad natal del promotor, Shenzhen, intervinieron para asumir el control operativo. Las autoridades están elaborando una propuesta para ayudar a Vanke a cubrir un déficit de financiación de unos 6.800 millones de dólares este año.

La intervención sin precedentes ha provocado un suspiro de alivio en los mercados, pero también subraya una sombría realidad: la crisis inmobiliaria que ha lastrado la economía china y ha creado una pila de deuda en dificultades de casi 160.000 millones de dólares -la mayor del mundo- está empeorando.

Las señales de problemas están apareciendo por todas partes. Una breve reactivación de las ventas de viviendas se ha desvanecido a pesar de las múltiples rondas de estímulos del Gobierno del presidente Xi Jinping. Los bancos chinos han dejado de conceder préstamos a proyectos inmobiliarios fuera de las grandes ciudades, como Shanghái, según personas familiarizadas con el asunto. Y los acreedores internacionales están perdiendo la paciencia: más acuerdos de reestructuración de deuda se están deshaciendo y al menos una docena de promotores se enfrentan a peticiones de liquidación, incluyendo nombres una vez históricos como Country Garden Holdings Co.

El dolor también se está extendiendo a Hong Kong a medida que los compradores de viviendas chinos y los turistas se retraen. New World Development Co., un gigante inmobiliario controlado por una de las familias más ricas del centro financiero, se apresura a vender activos e hipotecar algunas de sus propiedades más importantes a medida que aumentan las pérdidas.

Todo apunta a más riesgos para una economía china que ya está lidiando con el tibio gasto de los consumidores y los aranceles de Donald Trump. Sin una acción contundente de Beijing para reavivar la confianza de los compradores de viviendas y estabilizar el sector inmobiliario de 15 billones de dólares, la profundización de la crisis amenaza con debilitar la mano negociadora de Xi en las conversaciones comerciales con Trump y disuadir aún más la inversión extranjera en China.

“Los esfuerzos regulatorios de rescate de China son a veces cautelosos, como poner una tirita después de una herida de cuchillo”, dijo Huan Li, cofundador de Forest Capital Hong Kong Ltd., un fondo de cobertura con 200 millones de dólares bajo gestión. “No actúan hasta el peor momento, pero cuando éste llega, puede ser demasiado tarde. Con Vanke, el apoyo es positivo, y necesitamos ver más”.

El Ministerio de Vivienda y el regulador financiero nacional de China no respondieron a la solicitud de comentarios de Bloomberg.

La crisis comenzó cuando Xi empezó a orientar a China hacia un crecimiento económico impulsado por la tecnología, al tiempo que reducía el papel del sector inmobiliario. Esto llevó a Beijing a tomar medidas enérgicas contra el elevado apalancamiento de los promotores y a atajar la burbuja inmobiliaria. El desplome del mercado provocó la destrucción de 18 billones de dólares de la riqueza de los hogares, según un análisis. Según los economistas, los precios de la vivienda se han desplomado un 30% desde su máximo de 2021. La contribución del sector inmobiliario a la economía se ha reducido del 24% al 19%.

El impago de China Evergrande en 2021 puso de relieve la profundidad de la crisis, y al año siguiente estallaron protestas de compradores de viviendas en todo el país, ya que las empresas sin liquidez no podían terminar la construcción de inmuebles.

La solución de Beijing a la crisis fue centrarse en entregar viviendas a los compradores en lugar de rescatar a las empresas. Pidió a los gobiernos locales y a las empresas respaldadas por el Estado que compraran las viviendas no vendidas, al tiempo que proporcionaba una financiación limitada para terminar la construcción de los proyectos no finalizados. A continuación, trató de avivar la demanda rebajando los tipos hipotecarios y levantando las restricciones a la compra. El objetivo era gestionar la ralentización en lugar de reflotar el mercado.

Vanke era uno de los principales símbolos de esta estrategia, ya que era el quinto mayor promotor inmobiliario del país por ventas, con extensos bloques de apartamentos construidos para la clase media en algunas de las ciudades más ricas de China. El año pasado, las empresas estatales representaron el 70% de las ventas nacionales, más del doble del 32% que representaban antes de que comenzara la crisis inmobiliaria, según un estudio de Citigroup Inc. basado en los datos de ventas de las 100 mayores constructoras de China.

Sin embargo, en los últimos meses, a los inversores les preocupaba que Vanke pudiera tener problemas para pagar su deuda. Tiene 4.900 millones de dólares en bonos que vencen o se enfrentan a opciones de rescate en 2025. La agencia Moody’s Ratings rebajó el martes la calificación de Vanke a Caa1, siete escalones por debajo del grado de inversión, citando sus resultados financieros y su escasa liquidez.

Ejecutivos de otras constructoras, que solicitaron el anonimato para discutir detalles delicados, dijeron que un impago erosionaría la confianza en las promotoras controladas por el Estado, como Poly Developments and Holdings Group Co. y China Overseas Land & Investment Ltd.

Los prestamistas pueden frenar los nuevos préstamos para posicionarse para una caída acelerada de la demanda de vivienda y los precios, dijeron los banqueros con conocimiento de los detalles que pidieron no ser nombrados para discutir las decisiones de negocios. Raymond Cheng, responsable de investigación inmobiliaria en China de CGS International Securities Hong Kong, estimó que el volumen de ventas de viviendas nuevas podría sufrir un revés del 10% este año en el peor de los casos.

“Si Vanke se derrumba, la gente empezará a cuestionar la dirección de la política de fomento de la estabilización y recuperación del mercado inmobiliario establecida por Beijing en septiembre”, afirmó Xu Liqiang, subdirector de renta fija de Shanghai Silver Leaf Investment Co. “Cabe preguntarse quién sería el siguiente”.

Poco a poco van surgiendo detalles sobre el rescate de Vanke. Un funcionario de Shenzhen Metro Group Co, su mayor accionista, fue nombrado presidente, la primera vez que el Estado asumía el control directo. A través de los medios estatales, el gobierno local ha dicho que “apoyará proactivamente” las operaciones de la empresa. El 10 de febrero, Vanke declaró que Shenzhen Metro le concedería un préstamo de hasta 2.800 millones de yuanes (380 millones de USD).

El miércoles, Bloomberg News informó de que, según personas familiarizadas con el asunto, las autoridades chinas están trabajando en una propuesta para ayudar a Vanke a cubrir un déficit de financiación de unos 50.000 millones de yuanes (6.800 millones de USD) este año. Según el plan, los reguladores asignarían 20.000 millones de yuanes (2.000 millones de USD) de la cuota especial de bonos de los gobiernos locales para la compra de propiedades no vendidas y terrenos baldíos de Vanke, dijeron las personas, que pidieron no ser identificadas para tratar información privada.

Vanke “hará todo lo posible para cumplir con sus obligaciones de deuda pública este año” y continuará recaudando fondos a través de la venta de viviendas, la enajenación de activos, la salida de negocios no esenciales y la búsqueda de nueva financiación, según un comunicado en respuesta a la consulta de Bloomberg. El promotor declaró que tiene 36.000 millones de yuanes (4.900 millones de USD) de deuda pública que vencen este año y que ha reembolsado 3.000 millones de yuanes (410 millones de USD) en enero.

La ayuda siguió a una serie de estímulos y anuncios en todo el sector a partir de septiembre. En una reunión del órgano decisorio del Partido Comunista celebrada ese mes se prometió garantizar que el mercado de la vivienda “dejará de decaer”, la promesa más firme hasta la fecha para estabilizar el asediado sector. Una serie de recortes de los tipos de interés por parte del Banco Popular de China situó los tipos hipotecarios para los compradores de primera vivienda en un mínimo histórico del 3,1% en el último trimestre del año pasado. También se redujeron los requisitos de pago inicial.

Con margen para aumentar el déficit fiscal, la potencia de fuego de Beijing no está en duda.

El problema es que la demanda de viviendas no se recupera con la suficiente rapidez, y la preferencia de los consumidores chinos por el ahorro encamina al país hacia su ciclo deflacionista más largo desde los años sesenta.

El repunte de las ventas en todo el país que se produjo tras el estímulo de septiembre se ha desvanecido. Las ventas de viviendas cayeron un 3,2% en enero con respecto al año anterior, después de que apenas variaran el mes anterior, según datos preliminares de China Real Estate Information Corp. Las ventas de Vanke en el cuarto trimestre aumentaron un 20% con respecto a los tres meses anteriores, pero las estimaciones de Bloomberg Intelligence indican que no es suficiente para ayudar al promotor a cumplir su objetivo de reducir la deuda en 100.000 millones de yuanes (13.600 millones de USD).

“Lo que ha hecho el Gobierno es alentador para empezar, pero las medidas no son suficientes y no se están aplicando con la suficiente rapidez”, afirma Zhu Ning, profesor de la Universidad de Yale y autor de “China’s Guaranteed Bubble” (La burbuja garantizada de China), que analiza los problemas del sector bancario, financiero e inmobiliario del país. “Lo que realmente me preocupa del mercado inmobiliario es que las expectativas han sido pesimistas”.

Lucy Wang, analista junior de un fondo de inversión con sede en Beijing, afirma que su familia vendió su apartamento el año pasado, cuando la crisis inmobiliaria no cesaba. Aunque están considerando la posibilidad de volver a comprar para ayudar a asegurar una plaza escolar para su hijo, la incertidumbre económica es desalentadora.

“Estamos en un ciclo económico en el que los distintos sectores están sufriendo ajustes y los salarios están bajando”, afirma Wang. “Puede que tengamos que pensárnoslo dos veces porque sería difícil seguir asumiendo tanto apalancamiento”.

La deprimida demanda de vivienda está haciendo descarrilar la marcha de los morosos, que parecían recuperarse. Sunac China Holdings Ltd., cuya exitosa reestructuración de deuda en 2023 fue aclamada como un modelo a seguir por los acreedores, dijo recientemente que “no puede descartar” una segunda reestructuración en el extranjero, ya que las condiciones del mercado son peores de lo esperado. Tiene previsto oponerse enérgicamente a otra petición de liquidación.

La lista continúa. Otra empresa morosa, China Fortune Land Development Co., está estudiando la posibilidad de abandonar un plan de deuda aprobado por los acreedores y optar por una solución judicial, un enfoque poco habitual para los promotores inmobiliarios en China, según dijeron en enero personas familiarizadas con los detalles. El promotor declinó hacer comentarios sobre el informe de Bloomberg. Las peticiones de liquidación se están acumulando de nuevo en el tribunal de Hong Kong, con objetivos que incluyen Shimao Group Holdings Ltd., una vez uno de los mayores constructores de la nación, en las últimas semanas.

Como reflejo de esta preocupación, un indicador clave de los principales valores inmobiliarios chinos ha caído alrededor de un 9% este año. Los analistas de JPMorgan Chase & Co. predicen que el sector será la mayor fuente de impagos de Asia en 2025.

Los constructores están atrapados en un círculo vicioso. Las malas ventas hacen que los bancos sean reacios a conceder préstamos. Esto impide a las empresas terminar la construcción y vender viviendas. La promesa de financiación hecha por Beijing el año pasado, así como la preselección de un número no revelado de proyectos inmobiliarios que respaldar en una llamada Lista Blanca, pretendían poner fin a la espiral descendente.

Parte de ese dinero se está utilizando, y los préstamos incluidos en el programa de apoyo alcanzaban los 5,6 billones de yuanes a 22 de enero.

Sin embargo, los préstamos para proyectos fuera de las ciudades clave, como Shanghái y Hangzhou, están más o menos suspendidos, según banqueros implicados en el negocio que declinaron ser identificados para tratar asuntos confidenciales. La inclusión en la Lista Blanca no garantiza la obtención de préstamos, ya que los bancos examinan la viabilidad de los proyectos y sopesan los riesgos que entrañan, explicaron los ejecutivos.

Menos del 10% de las solicitudes de préstamo fueron aprobadas para uno de los mayores promotores chinos de la Lista Blanca, dijo un ejecutivo, que declinó ser identificado por discutir asuntos confidenciales. A pesar de todas las ayudas, los constructores chinos recibieron el año pasado un 6,1% menos de fondos de los bancos, lo que supone una cuarta caída anual consecutiva, según datos oficiales.

“Las propiedades en ciudades de segundo y tercer nivel no se están vendiendo bien”, dijo Yang Junxuan, gestor de fondos de Shanghai Junniu Private Fund Management Co. “Nos preocupa que la liquidez de los promotores pueda romperse algún día”.

El impacto de la debilidad de la economía china también se está dejando sentir en Hong Kong. New World se endeudó fuertemente para financiar megaproyectos comerciales y minoristas como 11 Skies y Victoria Dockside, con el fin de aprovechar el gasto de los turistas y las empresas chinas. También adquirió terrenos al otro lado de la frontera.

Pero, con el gasto minorista en picado y las empresas chinas apresurándose a vender torres de oficinas en Hong Kong, los precios medios de los edificios comerciales, centros comerciales y otras propiedades han caído más de un 40% desde sus máximos de 2018.

“La desaceleración del crecimiento económico de China es inevitable, especialmente en este momento en que están surgiendo tantos vientos en contra y el empeoramiento de los bienes raíces acelerará eso”, dijo Gary Ng, economista senior de Natixis SA.

El temor más generalizado ahora es que la crisis inmobiliaria de China continúe su espiral descendente, perjudicando el objetivo de Beijing de reactivar el consumo interno. Ello pondría en peligro sus planes de crecimiento en un momento en que los aranceles estadounidenses amenazan con perjudicar sus exportaciones. Según los economistas encuestados por Bloomberg, la previsión media para el crecimiento económico real del país este año es del 4,5%.

Los economistas y los inversores han estado pidiendo un paquete de apoyo más amplio, ya que los legisladores chinos se reúnen en una sesión anual en marzo, cuando las autoridades suelen desvelar objetivos políticos clave, desde una tasa de crecimiento económico anual hasta el nivel de déficit fiscal.

“Es poco probable que las medidas de relajación inmobiliaria por sí solas impulsen el sector”, afirmó Sheldon Chan, gestor de carteras de crédito para Asia de T. Rowe Price Group Inc. “En su lugar, un amplio paquete coordinado de estímulos sería lo más eficaz para estimular la confianza y el consumo”.

(Con información de Bloomberg)