FIBRAs industriales, una puerta de entrada a la diversificación de inversiones en México

En un entorno global donde la estabilidad financiera y la diversificación del portafolio son fundamentales, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, conocidos como FIBRAs, se han posicionado como instrumentos clave para maximizar rendimientos con menor riesgo. Estos vehículos financieros, equivalentes a los REITs en Estados Unidos, ofrecen a los inversionistas la posibilidad de participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente. Pero, ¿por qué las FIBRAs industriales están ganando tanta relevancia, especialmente en México?

Las FIBRAs son fideicomisos públicos, funcionan como empresas que cotizan en bolsas de valores y cuya actividad principal es el arrendamiento y la administración de bienes inmuebles. Los ingresos generados provienen del alquiler de propiedades comerciales, industriales y de oficinas, y estos se distribuyen a los inversionistas a modo de dividendos. Entre sus principales ventajas se encuentra la capacidad de ofrecer flujos de efectivo periódicos, crecimiento patrimonial.

El segmento industrial, en particular, se ha convertido en uno de los más dinámicos, debido a la creciente demanda de espacios logísticos y de manufactura en el país, impulsada por el fenómeno del nearshoring. Esta tendencia, que consiste en trasladar cadenas de suministro desde regiones lejanas, como Asia, hacia países cercanos a los mercados de consumo, ha catapultado la necesidad de infraestructura industrial en México.

1. Flujos de ingresos estables y predecibles: Los contratos de arrendamiento industrial suelen ser a largo plazo, lo que permite generar ingresos constantes.
2. Protección contra la inflación: Los ajustes en las rentas, generalmente ligados a la inflación, permiten incrementar los ingresos con la inflación.
3. Diversificación sectorial: Al invertir en una FIBRA industrial, el portafolio del inversionista se beneficia de la exposición a uno de los sectores más resilientes y en crecimiento.

El boom de la manufactura en el país está estrechamente relacionado con su cercanía a Estados Unidos y el auge del nearshoring, lo que ha generado un incremento en la demanda de naves industriales.

En este panorama prometedor, Fibra Uno (FUNO) ha ganado presencia en México y América Latina, pues el fideicomiso administra más de 6 millones de metros cuadrados de área bruta rentable con una ocupación del 98.4%.

El 31 de enero de 2025, Nearshoring Experts & Technology (NEXT), en colaboración con FUNO, recibió una confirmación de criterio favorable por parte del Sistema de Administración Tributaria (SAT), lo que permitirá crear un nuevo vehículo FIBRA industrial que abrirá la puerta a la Oferta Pública Inicial (OPI). Esta decisión estratégica abrirá la puerta para que FUNO segregue sus activos industriales tan pronto como las condiciones del mercado lo permitan.

Con este movimiento, FUNO busca capitalizar el auge industrial del país y reforzar su presencia en un sector que ha superado las expectativas de crecimiento en los últimos años.

Su ocupación del 98.4% al tercer trimestre de 2024 refleja la alta demanda de sus propiedades y su capacidad de negociación con inquilinos estratégicos. Este nivel de ocupación, junto con las renovaciones de contratos por encima de la inflación, ha permitido al fideicomiso mantener una ventaja competitiva.

El éxito del portafolio industrial no es casualidad. La diversificación de propiedades, inquilinos y regiones le permite mitigar riesgos y aprovechar oportunidades. Desde centros logísticos en el centro del país hasta plantas de manufactura en el norte, FUNO ha sabido posicionar su portafolio en zonas clave para el desarrollo industrial.

El logro reciente con NEXT refuerza la estrategia de FUNO de innovar y adaptarse a las condiciones del mercado. La colaboración con las autoridades fiscales es un ejemplo del enfoque integral que el fideicomiso adopta para generar valor. Este hito no solo beneficiará a los inversionistas actuales, sino que abrirá nuevas oportunidades para quienes buscan formar parte del desarrollo industrial de México a través de vehículos financieros seguros y transparentes.