El importe medio que las empresas pagan por cada metro cuadrado de vivienda en España ha alcanzado los 2.347 euros en 2025, una cifra que supera al promedio destinado por particulares, fijado en 1.887 euros por metro cuadrado. De acuerdo con lo publicado por El País, estas diferencias económicas se reflejan también en la superficie de los inmuebles: las compañías adquieren viviendas de alrededor de 136 metros cuadrados, mientras que las operaciones realizadas por ciudadanos individuales giran en torno a los 113 metros cuadrados. Estas divergencias, según el medio, obedecen tanto al perfil de los compradores como al uso previsto de los activos y marcan una pauta diferenciada en el actual panorama inmobiliario.
El País detalló que 2024 representó un año récord en la actividad compradora empresarial, con 76.745 operaciones de compraventa registradas por sociedades, el máximo alcanzado desde 2007. Aun así, el mercado español sigue teniendo como protagonistas a los hogares, ya que casi nueve de cada diez transacciones de vivienda fueron protagonizadas por particulares: en 2024, estos compradores acapararon el 89% de las operaciones, una tendencia que se mantiene en los primeros meses de 2025, según el mismo medio. Esta cuota, lejos de romperse por el auge empresarial, refuerza una estructura tradicional: la implicación de personas jurídicas ha promediado apenas el 10% durante los últimos veinte años, salvo el periodo excepcional de 2011 a 2013, cuando las dificultades económicas situaron ese porcentaje entre el 17% y el 20%.
Según recopiló El País, la trayectoria de los particulares en el mercado se consolidó tras la recuperación posterior a la crisis financiera de 2008. En 2022, se contabilizaron 625.885 operaciones de compraventa lideradas por particulares —el 90% del total—, cifra que, pese a una caída en 2023 hasta las 553.302 operaciones, volvió a repuntar en 2024 hasta alcanzar 624.459 procesos formalizados. Las estimaciones para el cierre de 2025 prevén que los individuos ejecuten cerca de 640.000 transacciones, con unas 74.000 correspondientes a empresas, manteniendo así la proporción estable de los años recientes.
María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, expuso a El País las razones que diferencian a compradores individuales y corporativos. Según la cita publicada, “mientras que las personas físicas suelen adquirir inmuebles principalmente para uso residencial o patrimonial familiar, las personas jurídicas suelen hacerlo con fines de inversión, actividad económica o gestión de activos”. Las características de las viviendas elegidas por empresas y particulares presentan variaciones notables: las compañías optan por inmuebles de mayor superficie y valor medio superior, acorde con sus objetivos principales de rentabilidad y administración de patrimonio.
La influencia del origen de los compradores también se ha hecho visible en el último ciclo, tal como señaló El País. En 2024 y el inicio de 2025, las personas extranjeras representaron aproximadamente el 21% de los compradores individuales, un porcentaje mucho mayor que entre las empresas, donde la participación foránea no superó el 3%, cifra que permaneció estable respecto al año previo.
El análisis territorial de los datos muestra disparidades tanto en volumen de operaciones como en precios medios. Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña aparecen entre las comunidades autónomas con mayor actividad inmobiliaria, concentrando junto a la Comunidad de Madrid más del 62% de las operaciones en el periodo comprendido entre enero de 2007 y agosto de 2025, informó El País. Respecto al costo medio, el País Vasco e Islas Baleares encabezaron el ranking entre particulares con 2.484 euros por metro cuadrado, mientras que Extremadura y Castilla-La Mancha cerraron la tabla con valores de 700 euros y 856 euros respectivamente. Para las empresas, los precios medios más elevados se observaron en las Islas Baleares (3.137 euros por metro cuadrado) y la Comunidad de Madrid (3.049 euros), mientras en Extremadura y la Región de Murcia se registraron los valores más bajos, con 1.033 y 1.106 euros respectivamente.
La participación de extranjeros en la compraventa de viviendas varía notablemente entre regiones del interior y del litoral. El País observó que, en Extremadura, Galicia y Cantabria, la compra por parte de personas no nacionales representa menos del 5% de las operaciones. En cambio, en las Islas Baleares, la presencia de compradores foráneos asciende al 38%, en las Islas Canarias al 36%, y en la Comunidad Valenciana al 34%; la Región de Murcia destaca por un 27% de cuota extranjera. En Cataluña y Andalucía, este segmento ronda el 17%.
Desde la crisis económica de 2008, El País indicó que el peso empresarial en el sector ha experimentado picos, pero en ningún momento se ha igualado al volumen de transacciones residenciales y familiares. Las proyecciones para 2025 no anticipan modificaciones en este patrón, según los especialistas consultados por el medio.
El resumen de las tendencias recogido por El País muestra que el papel de las personas físicas continúa anclando la demanda inmobiliaria española, mientras que las empresas intensifican su presencia en operaciones de mayor volumen económico. Esta dualidad define el comportamiento y la estructura del mercado, configurando estrategias y perfiles diferenciados según el tipo de comprador y la finalidad de cada adquisición.
