La reciente promulgación de la Ley N° 32379, conocida como nueva Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS) en el Perú, ha generado controversia debido a su impacto en la normativa existente y su posible contradicción con disposiciones constitucionales.
Esta nueva legislación, según expertos, anula artículos clave de la Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), debilitando el marco legal que promovía la VIS en todo el territorio nacional, pese a que, entre sus objetivos originales, figuraba garantizar el acceso a una vivienda digna a las personas en situación de pobreza, pobreza extrema y vulnerabilidad social.
El Congreso de Perú pone un alto al desarrollo de la vivienda digna
Para comenzar, la nueva ley es innecesaria. De acuerdo con el arquitecto Aldo Facho Dede, la Ley N° 32379 introduce complejidad en un tema ya polémico, especialmente en los distritos consolidados de Lima Metropolitana, como Lima Top y Lima Moderna, donde la implementación de la VIS enfrenta resistencias.
Según el urbanista, en las ciudades del interior del país la VIS es prácticamente inexistente. Esta situación se agrava con la eliminación del Artículo 82 de la Ley DUS, que establecía de manera explícita el deber del Estado de priorizar la VIS en todo el territorio nacional, y no solo promoverla. Ojo, no es lo mismo. La nueva ley, en cambio, no incluye esta obligación de forma clara, debilitando el compromiso estatal con el derecho a la vivienda digna.
Más trabas para la Vivienda Social en el Perú
En esta línea, el especialista rememora que, en 2024, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) realizó modificaciones a los artículos de la Ley DUS relacionados con la VIS, publicando un nuevo reglamento que recogía lo dictaminado por el Tribunal Constitucional (TC).
En su sentencia, el TC había señalado que la zonificación y su reglamento son competencias exclusivas de las municipalidades provinciales, limitando la capacidad del MVCS para emitir normas que alteren estos parámetros. Asimismo, el TC reconoció la VIS como un derecho que debe desarrollarse en cualquier zona compatible con el uso residencial, siempre que se cumplan los parámetros establecidos por las municipalidades provinciales.
Sin embargo, la nueva Ley N° 32379 introduce una disposición que podría restringir este derecho. Según su tercera disposición complementaria final, las municipalidades provinciales que no cuenten con zonificación actualizada o instrumentos de planificación urbana que identifiquen zonas especiales de interés social pueden determinar estas áreas mediante ordenanzas provinciales.
Esto implica que, en ausencia de estas actualizaciones, la VIS no podría desarrollarse, lo que contradice el principio establecido por el TC de que la VIS debe ser posible en todas las zonas compatibles con usos residenciales.
Nueva ley de Vivienda social podría agravar la brecha habitacional
Esta restricción, según Facho Dede, representa graves implicancias: limita el desarrollo de proyectos formales de VIS en las ciudades, afecta el derecho a la vivienda digna y reduce la capacidad del Ministerio de Vivienda para promover este tipo de proyectos. Además, genera una barrera para las familias que dependen de apoyo económico y financiero para acceder a una vivienda adecuada, perpetuando la segregación social y la brecha habitacional.
El análisis también subraya que la Vivienda de Interés Social no debe entenderse como una tipología específica de vivienda o un producto inmobiliario, sino como un instrumento financiero diseñado para reducir la brecha habitacional. Prohibir o restringir su desarrollo, ya sea de manera tácita o explícita, limita la capacidad del Estado para actuar en este ámbito y afecta directamente a las familias más vulnerables.
Vivienda Social en el Perú: ¿El problema es la oferta o la demanda?
En el caso de Lima Metropolitana, Facho Dede señala que los problemas relacionados con la VIS no se deben a los créditos o subsidios otorgados, sino a los parámetros que fueron impuestos desde el Ministerio de Vivienda. Estos generaron distorsiones al contradecir las normas provinciales. La sentencia del TC del 2023 los declaró nulos, por lo que el reglamento VIS fue derogado.
Por ello, considera urgente que el MVCS cuente con el respaldo del Ejecutivo para incentivar y presionar a las municipalidades provinciales a actualizar sus zonificaciones y reglamentos. Esto permitiría establecer normas que fomenten el desarrollo de la VIS en las zonas mejor equipadas de las ciudades, promoviendo así una mayor equidad en el acceso a la vivienda.
CODIP: desarrolladores inmobiliarios tampoco están conformes
Pero la reciente promulgación de la nueva ley de la Vivienda Social en el Perú también ha pasado por el escrutinio de los desarrolladores inmobiliarios, responsables, en la práctica, de poner en marcha los parámetros de la nueva normativa.
Según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), entidad que surge de la fusión entre ASEI y ADI, esta ley nacida del Congreso introduce cambios que buscan garantizar el derecho a una vivienda segura, aunque también genera incertidumbre en el sector inmobiliario.
Vivienda Social: vuelve el rango 5, el más caro de todos
Entre las principales disposiciones de la nueva ley, CODIP saluda la incorporación de la “vivienda única” dentro del subsidio habitacional indirecto. Esto se implementará a través de productos crediticios gestionados por entidades financieras y canalizados por el Fondo MiVivienda (FMV).
Esta medida permitirá reincorporar el rango 5 departamentos -cuyo precio iba desde los S/362.100 hasta los S/488.800- del Crédito MiVivienda en la categoría de VIS, ampliando así el acceso a este beneficio para más familias. Sin embargo, la CODIP señala que la falta de áreas mínimas establecidas para departamentos o lotes en la normativa podría requerir una revisión del recientemente renovado reglamento VIS, emitido en abril de 2025 por el Ministerio de Vivienda.
Como se recuerda, este reglamento había dispuesto un área mínima de 40 metros cuadrados para la VIS, pero los inmobiliarios demandaban, al igual que la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), que estas dimensiones sean determinadas por el propio mercado, incluso si son inferiores.
Desarrolladores y expertos piden revisar la legislación de VIS
Pero CODIP también ataca la disposición que establece que los proyectos de habilitación urbana deban desarrollarse en terrenos con zonificación aprobada por las municipalidades provinciales. Y es que solo se otorga un plazo de solo 90 días para que estas municipalidades aprueben sus Planes de Desarrollo Urbano (PDU), lo cual sería insuficiente.
Según el gremio inmobiliario, esto resulta problemático, ya que desde la promulgación de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS) en julio de 2021, las municipalidades contaban con 18 meses para cumplir con esta obligación, y hasta la fecha, solo el 12% de ellas han logrado actualizar o implementar estos instrumentos.
Eso no es todo. Para CODIP, otro aspecto relevante de la ley es la inclusión de la Contraloría General de la República como supervisora de las acciones relacionadas con la VIS. Además, el MVCS adquiere facultades de supervisión y sanción en el cumplimiento de la regulación, incluyendo la posibilidad de imponer multas o amonestaciones a los titulares de licencias.
Asimismo, se otorgan 120 días para adecuar el reglamento VIS emitido recientemente, lo que, según la CODIP, podría generar incertidumbre en el sector y fomentar el desarrollo de proyectos informales en las zonas de expansión urbana, afectando la calidad de vida de los ciudadanos.
¿Hasta cuándo la Vivienda Social seguirá siendo trastocada?
Finalmente, el gremio coincide con Facho Dede en que la derogación de ciertos artículos de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible puede resultar perniciosa. Aunque el objetivo es regular la VIS en una ley específica, dice la CODIP, la eliminación de la obligación del Estado de garantizar la provisión de viviendas sociales en todo el territorio podría atraer consecuencias negativas. Esto abre la posibilidad de que los municipios excluyan de sus planes territoriales las condiciones y clasificaciones de suelo necesarias, lo que podría limitar el acceso a viviendas asequibles.
En este contexto, la CODIP, que agrupa al 85% de la oferta inmobiliaria formal de Lima Metropolitana, ha expresado su preocupación por los posibles impactos en el sector y en la planificación urbana. La falta de claridad en algunos aspectos -sumado a los plazos ajustados de implementación-, plantea más dudas que certezas tanto para autoridades como para desarrolladores, pero, sobre todo, para cerca de 600.000 familias que no cuentan con una vivienda en el Perú y más de 1,3 millones que viven en condiciones inadecuadas.
