Por qué la nueva burbuja en el mercado inmobiliario puede ser muy distinta a la anterior de 2008, según un experto

El precio de la vivienda en España no para de subir, con incrementos que se producen a un ritmo superior que la media en Europa y que los salarios. Sin embargo, pese a que el valor de compraventa ha crecido un 77% desde 2014, y se estima que suban un 11% más este año y un 6% adicional el próximo, según datos de Oxford Economics, la mayoría de los expertos señalan que no estamos ante una burbuja inmobiliaria.

Así, según esta consultora económica británica, ni el endeudamiento de los hogares, que se sitúa a la mitad del nivel que alcanzó dos décadas atrás, ni la situación del sector financiero son comparables con las vividas en el 2008, comenta en su informe Housing is heating up but not yet bubbling (La burbuja inmobiliaria se está calentando, pero aún no está burbujeando).

Pese a estas apreciaciones, algunos especialistas ven la situación de otra manera. Es el caso del analista de Funcas Raymond Torres, que opina que los precios de la vivienda en España comenzarán a moderarse en un horizonte no muy lejano, o incluso a registrar caídas, incluso si el déficit habitacional persistiera. “Estamos en plena burbuja, no de crédito sino de expectativas, y por tanto distinta a la que desató la crisis del ladrillo”, asegura en un análisis.

Aunque esta moderación pueda parecer sorprendente, teniendo en cuenta el déficit habitacional, Torres la fundamenta señalando que hay que tener en cuenta las especificidades del mercado residencial. Por ejemplo, que los bienes inmobiliarios son activos que se pueden revalorizar en el tiempo, con lo cual la decisión de adquirir una vivienda no depende únicamente de factores como la relación entre el precio y los ingresos o los tipos de interés, sino que también influyen otras variables como la expectativa de obtener una plusvalía como consecuencia de la subida continuada de los precios.

Según el analista, la sensación extendida es que los precios ya se sitúan por encima de su valor real. Además, señala dos factores que provocan esta “burbuja de expectativas”. Por un lado, han crecido las compraventas al contado —sin hipoteca—, especialmente entre las personas que heredan y los no residentes. Actualmente, dos de cada tres transacciones proceden de hogares que se hipotecan, mientras que este dato superaba el 70% antes de la pandemia. Dentro de este grupo, el que más ha menguado es el de los nuevos compradores, como los jóvenes, que no disponen de un capital inicial por el esfuerzo que suponen los precios del presente mercado.

Por otro lado, la rentabilidad de adquirir una propiedad depende cada vez más de la evolución de los precios del mercado de compraventa, y menos del beneficio que puede suponer el alquiler de esta propiedad. Según Torres, en los últimos trimestres, el efecto de las expectativas de precios alcanzó el 75% del valor de la tasa de rentabilidad esperada de la inversión en vivienda, lo que supone 20 puntos más que hace un lustro.

El principal motivo del incremento de las expectativas en el mercado de compraventa es que el coste de las nuevas compras se ha encarecido a mayor rapidez de lo que han podido subir de media los alquileres, que se ven limitados por el poder adquisitivo de las familias.

Por todos estos factores, Torres considera en su informe que “los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable”. Aunque no especifica cuándo sucederá este descenso en los precios de compraventa, señala que el ajuste procederá “de una vuelta a la realidad de las expectativas de mercado, y no de un hipotético pinchazo financiero”.

Por último, el analista señala que, si sucede esta corrección de precios, los municipios podrían perder potenciales ingresos. Además, la actual situación de encarecimiento de los inmuebles avala la recomendación de la Unión Europea de acelerar la construcción de vivienda asequible, que es menos vulnerable a los vaivenes del mercado libre.

La financiación de estas nuevas promociones de vivienda libre deberá basarse en “parámetros realistas” y no en los precios que registra el actual mercado. Y, como señala Torres, los incentivos a la demanda, como los avales o la reducción de tasas, no harán más que agravar el actual desequilibrio. “Es posible que los precios sigan repuntando en el corto plazo, pero la burbuja se hará cada vez más evidente”, concluye.