Dejar en herencia una vivienda a varios hermanos es “un error”: genera problemas familiares y elevados impuestos

Uno de los errores más frecuentes en la planificación sucesoria, según expertos jurídicos, es dejar una vivienda en herencia a varios hijos. Esta práctica, conocida legalmente como proindiviso o condominio, implica que varios herederos pasan a ser copropietarios del inmueble, una situación que suele derivar en conflictos familiares.

“Dejar una vivienda a varios herederos es un gran error debido a que verse forzado a compartir propiedades con hermanos, madrastras, padrastros o entre sobrinos es muy problemático”, advierte Abel Marín, abogado especialista en Derecho de Testamentos y Herencias y socio fundador del despacho Marín & Mateo Abogados.

La razón de fondo, según los juristas, es que el funcionamiento de estos proindivisos “es una fuente de problemas entre los herederos”, en palabras de María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andalucía. La notaria subraya que el propio Código Civil contempla mecanismos para salir de este tipo de comunidad, “de manera que las comunidades, en general, están abocadas a finalizar”.

Una de las vías más utilizadas para resolver esta situación es vender la vivienda a un tercero o que uno de los herederos compre la parte del resto. “Todo lo demás que no pase por estos acuerdos acaba judicializándose y siendo fuente de conflictos”, subraya Barea. Aconseja además que estas situaciones de comunidad “sean limitadas, sobre todo en el tiempo, que no se perpetúen, porque todas las comunidades que se perpetúan en el tiempo acaban generando problemas”.

Si no se llega a un acuerdo puede extinguirse el condominio. Se trata de un procedimiento legal en que los herederos deciden poner fin a la copropiedad de la vivienda heredada. Para llevarlo a cabo es necesario contar con el consentimiento de todos los herederos. Por ello los abogados recomiendan llegar a un acuerdo amistoso para la división.

Esto puede llevarse a cabo partiendo los bienes entre los herederos, asignando a cada uno su parte correspondiente; vendiendo la parte de cada heredero a uno de ellos o a un tercero o adjudicando bienes específicos a cada uno de modo que la copropiedad desaparezca.

La extinción del condominio no está exenta de costes. Implica el pago de diferentes tributos, cuya cuantía depende de la comunidad autónoma y del tipo de operación realizada. Uno de ellos es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se aplica cuando se adjudica la vivienda a uno de los herederos.

Si la casa se vende a un tercero, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, también gestionado por las autonomías. El importe varía según el porcentaje establecido en cada comunidad y se calcula sobre el valor de la venta.

El tercer impuesto es el IRPF, que se aplica si la operación genera una ganancia patrimonial. Esta se calcula en función de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión o adjudicación, y tributa según los tramos establecidos por la Agencia Tributaria.

En ocasiones, uno de los herederos debe compensar económicamente a los demás para quedarse con el inmueble. En estos casos, señala el abogado Manuel Argüelles, del despacho Sello Legal, “la extinción de condominio con compensación económica se realiza para asegurar una distribución equitativa de los bienes heredados y equilibrar las partes involucradas”.

Antes de iniciar este proceso, recomienda valorar correctamente los bienes, establecer criterios objetivos para la compensación y contar con asesoramiento legal para “garantizar la equidad en la división y evitar conflictos futuros”.

Cuando no hay acuerdo, los herederos pueden iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común, que implica presentar una demanda ante el juzgado correspondiente. El juez analizará el valor del inmueble, las cuotas que corresponden a cada heredero y los intereses de todas las partes antes de decidir cómo proceder.

Este proceso es largo, costoso y complejo. Incluye gastos de abogados, procuradores y posibles costas judiciales. Por ello, Argüelles recomienda “explorar todas las opciones de acuerdo antes de recurrir a este procedimiento”.

En definitiva, dejar una vivienda en herencia a varios hijos sin prever una solución consensuada puede convertirse en un foco de enfrentamientos familiares, costes fiscales y disputas legales. La recomendación de los expertos es clara: limitar el tiempo de la copropiedad y buscar acuerdos que eviten su perpetuación o judicialización.