El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de desaceleración en los alquileres, mientras que los precios de venta y el costo de construcción mantienen una tendencia estable o en alza. En noviembre, los alquileres registraron un incremento mensual del 2,2% y acumulan en 2025 una suba del 32,6%, superando la inflación del período, que se sitúa en 27,2%.
El análisis interanual revela que los valores de los departamentos aumentaron un 35,6% respecto de noviembre de 2024. Este porcentaje, aunque se ubica por encima de la inflación anual (31%), resulta inferior al ajuste ICL (40%). La comparación con el ciclo anterior evidencia una marcada desaceleración: entre octubre de 2023 y octubre de 2024, la suba había alcanzado el 90,63%, según un relevamiento de Zonaprop.
En cuanto a los valores actuales, un monoambiente se alquila en promedio por 624.727 pesos mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los 729.916 pesos y uno de tres ambientes llega a 987.205 pesos por mes. Entre los barrios, Puerto Madero encabeza la lista de los más costosos, con un alquiler promedio de 1.238.741 pesos mensuales. Le siguen Núñez (818.018 pesos) y Palermo (714.676 pesos). En el extremo opuesto, Lugano se mantiene como el barrio más accesible, con un valor medio de 584.087 pesos, seguido por Constitución (628.163 pesos) y Floresta (639.271 pesos).
En el segmento de ventas, los precios se mantienen estables. El valor del metro cuadrado se ubica en 2.450 dólares en noviembre, sin variaciones respecto a octubre. Durante 2025, este segmento experimenta un aumento del 5,4%, y en comparación con octubre de 2024, los precios están un 5,6% por encima. El precio medio en la ciudad se sitúa un 13,9% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, cuando alcanzó los 2.151 dólares.
El valor de un monoambiente es de 107.493 dólares, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta 129.505 dólares y uno de tres ambientes, 178.855 dólares. Los barrios con la oferta más cara en venta de departamentos son Puerto Madero (6.144 dólares/m²), Palermo (3.393 dólares/m²) y Núñez (3.367 dólares/m²). En contraste, Lugano presenta el valor más bajo, con 1.091 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.464 dólares/m²) y La Boca (1.533 dólares/m²).
La actividad notarial también muestra signos de recuperación. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en octubre de 2025 se concretaron 7.018 escrituras, lo que representa un crecimiento del 17% respecto a octubre de 2024 y equivale a 2,7 veces el mínimo registrado en septiembre de 2020. Además, los actos con hipoteca bancaria constituyen el 21% del total en octubre de 2025, lo que implica un aumento de 5,5 puntos porcentuales en comparación con el mismo mes del año anterior.
El costo de construcción en dólares retoma la tendencia alcista, con un incremento del 4,7% en noviembre. Este valor se encuentra un 105% por encima del nivel de octubre de 2023, cuando se celebraron las elecciones presidenciales. Construir en la actualidad cuesta tres veces más que en 2020, el punto más bajo de la serie de Zonaprop.
En el caso de las casas, el precio del metro cuadrado se sitúa en 1.825 dólares y permanece estable desde septiembre. No obstante, en 2025 acumula una suba del 5,9%, superando el aumento registrado en los departamentos (5,4%). En los últimos doce meses, el incremento alcanza el 6,3%. Una casa de tres dormitorios tiene un precio medio de 299.894 dólares, mientras que una de cuatro dormitorios asciende a 490.472 dólares.
Palermo lidera el ranking de barrios con la oferta más cara para la compra de casas, con un precio medio de 3.269 dólares/m². Le siguen Belgrano (2.995 dólares/m²) y Recoleta (2.611 dólares/m²). En el otro extremo, La Boca se posiciona como el barrio más económico, con un valor medio de 724 dólares/m², seguido por La Boca y Nueva Pompeya, con 734 dólares/m² y 765 dólares/m², respectivamente.
La rentabilidad para inversores muestra una leve mejora. La relación alquiler/precio sube en noviembre y se ubica en 4,98% anual. Actualmente, se requieren 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 2,8% más que lo necesario hace un año. Los barrios más atractivos para quienes buscan renta son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con retornos brutos de 8,8%, 8% y 7,2%, respectivamente. En cambio, Puerto Madero ofrece la menor rentabilidad, con apenas un 3,3%, seguido por Palermo (4%) y Núñez (4%).
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