El avance de las hipotecas residenciales en el sistema bancario argentino marcó un cambio en la dinámica del mercado financiero local, impulsando la atención sobre las herramientas de gestión de riesgo y financiamiento a largo plazo. Sin embargo, aún el crédito hipotecario se mantiene en niveles bajos respecto a la región.
Según el último informe de Moody’s Local Argentina, la originación de hipotecas mostró un crecimiento sostenido desde 2024, tendencia que persistió en 2025 pese a un entorno de tasas de interés más elevadas y mayor volatilidad.
La expectativa es que el stock de hipotecas continúe expandiéndose a medida que se consolide la estabilidad macroeconómica.
La participación creciente de estos activos en los balances de las entidades financieras abre la puerta a un papel más relevante para las securitizaciones de hipotecas residenciales (RMBS). Moody’s sostiene que estos instrumentos serán fundamentales para la administración del riesgo y el manejo del descalce de plazos (ALM) en el sector.
La calificadora subraya que, a nivel global, el mercado de RMBS resulta altamente significativo, ya que permite a los originadores diversificar sus mecanismos de fondeo y gestionar de manera más eficiente los descalces de plazos.
Además, ofrece a los inversores institucionales la posibilidad de ampliar su exposición a una gama más diversa de activos y horizontes temporales, incrementando las alternativas de riesgo y retorno disponibles.
Moody’s destaca que los sistemas bancarios de la región enfrentan desafíos en la administración de descalces de plazos, y que un mercado robusto de RMBS podría complementar la gestión de estos riesgos.
En el caso argentino, predominan las hipotecas denominadas en UVA, un esquema que traslada parcialmente el riesgo inflacionario al tomador del crédito. No obstante, suelen incorporarse cláusulas de protección, especialmente en contextos donde los salarios evolucionan por debajo de la inflación.
El reporte señala que las hipotecas originadas bajo estas condiciones en los últimos años han registrado bajos niveles de morosidad, lo que se atribuye en parte al perfil crediticio de los deudores, quienes generalmente cuentan con ingresos medio-altos.
En la mayoría de los países latinoamericanos, las hipotecas suelen estar denominadas en moneda local y carecen de cláusulas de ajuste por inflación, salvo en Chile, donde la mayoría de los préstamos se otorgan en UF.
En Perú, la tendencia reciente ha sido aumentar la proporción de hipotecas en moneda local en detrimento de las denominadas en moneda extranjera.
En México, las hipotecas ajustadas por inflación (UDI) no han mostrado un desempeño favorable, predominando los créditos en pesos mexicanos sin ajuste, especialmente entre tomadores de ingresos medios-bajos.
Moody’s indica que, en los últimos años, la originación de hipotecas en UDI por parte de entidades relacionadas al gobierno disminuyó, reforzando la preferencia por préstamos en moneda local.
La posibilidad de desarrollar un mercado de RMBS en Argentina permitiría estructurar productos adaptados a las necesidades y apetitos de riesgo de los inversores, aunque la demanda por instrumentos de mayor plazo por parte de inversores institucionales sigue representando un desafío.
Moody’s advierte que, en línea con lo observado en otros países, la participación de los fondos de pensiones privados como inversores en estos instrumentos ha disminuido en los últimos años. Esta reducción se explica por retiros extraordinarios, especialmente durante la pandemia, y por un entorno de tasas de interés más volátil.
En el contexto regional, Chile mantiene el liderazgo en términos de activos bajo administración (AUM) como porcentaje del PIB, aunque este indicador descendió de cerca del 80% en 2019 a aproximadamente 60% en la actualidad.
Desde la perspectiva del riesgo crediticio asociado a los RMBS, Moody’s enfatiza la importancia de la solidez y estabilidad de las contrapartes involucradas, en particular los administradores y agentes de cobranza de las carteras subyacentes.
La calificadora señala que los plazos esperados para este tipo de estructuras son considerablemente más extensos que los de otras securitizaciones tradicionales en el mercado local, por lo que la participación de entidades financieras en estos roles aportaría mayor robustez a las futuras emisiones.
En cuanto a los activos subyacentes, Moody’s resalta que los criterios de originación serán determinantes para anticipar el comportamiento de las carteras conformadas por hipotecas en UVA.
El desempeño de la morosidad dependerá de factores como los niveles de LTV (relación préstamo-valor), la evolución del DTI (relación deuda-ingreso), los mecanismos de protección al deudor y las cláusulas específicas de cada préstamo, que pueden reducir el ajuste de las cuotas o prorrogar los pagos en situaciones adversas, afectando los flujos teóricos de las carteras.
La calificadora advierte que normas de protección transitorias, como las implementadas durante la pandemia para congelar cuotas, pueden alterar la evolución de los flujos y plantear desafíos crediticios a las securitizaciones de estos activos.
El informe concluye que todos estos elementos adquieren especial relevancia en carteras de mayor plazo y podrán ser mitigados, total o parcialmente, mediante las condiciones establecidas en cada securitización.
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