Desde hace algunos años, la propiedad horizontal se ha consolidado como la opción preferida de muchos colombianos para residir en ciudades principales como Bogotá, Medellín o Barranquilla.
Este tipo de agrupación de viviendas ofrece seguridad, áreas comunes y una organización comunitaria que atrae tanto a familias como a jóvenes profesionales.
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Además de su atractivo residencial, los proyectos inmobiliarios de propiedad horizontal han sido vistos como nuevas propuestas de negocio. Muchos propietarios han recurrido al alquiler por días como una forma de obtener ingresos adicionales, “como una entrada fija y una inversión”.
Este tipo de arrendamientos, frecuentados generalmente por viajeros, permite que los apartamentos se conviertan en una fuente económica rentable, aunque también ha generado preocupaciones entre quienes viven permanentemente en estos conjuntos.
Hace algunas semanas, varios representantes a la Cámara —entre ellos Ciro Antonio Rodríguez Pinzón, Julio Roberto Salazar Perdomo, Armando Antonio Zabaraín de Arce y Juan Daniel Peñuela Calvache— presentaron el proyecto 632 de 2025, que buscaba reemplazar la Ley 675 de 2001. La iniciativa pretendía “establecer algunas reglas para regular a los propietarios que alquilan estas viviendas, imponiendo nuevas obligaciones a quienes los usaran de manera turística”.
Uno de los ejes centrales del proyecto era el control de los alquileres de corta duración a través de plataformas digitales. Para que una vivienda pudiera destinarse a este tipo de arrendamiento, “debía contar con la autorización de la asamblea de copropietarios, lo cual habría implicado una modificación expresa en el reglamento interno de cada conjunto”. De esta manera, la normativa buscaba dar a las comunidades una mayor capacidad de decisión frente al uso de las unidades privadas con fines turísticos.
El proyecto también proponía que los arrendadores cumplieran con la Ley General de Turismo. Esto implicaba registrarse formalmente, asumir obligaciones fiscales y garantizar medidas de seguridad para quienes residían permanentemente en los conjuntos.
Según los promotores, la intención era generar un marco de responsabilidad que evitara el uso indiscriminado de los inmuebles y redujera los conflictos entre residentes permanentes y turistas.
Entre los riesgos señalados por los autores de la iniciativa se encontraban el incremento de la inseguridad, el exceso de ruido, el deterioro de las zonas comunes y la posibilidad de que estas viviendas se convirtieran en escenarios de actividades ilícitas. Según el proyecto, estas actividades podrían incluir microtráfico, prostitución o incluso explotación sexual infantil.
El texto legislativo planteaba que los controles eran necesarios para equilibrar “el derecho individual a disponer de un bien inmueble y la necesidad colectiva de preservar la convivencia”. También se proponía la creación del Registro Único Nacional de Copropiedades y de Administradores, una medida que permitiría tener información centralizada sobre los responsables de la administración de los conjuntos y facilitaría la supervisión de los arrendamientos turísticos.
La caída del proyecto y sus implicaciones
A pesar de la presentación de la iniciativa en primer debate, el proyecto de ley 632 de 2025 fue archivado en el Congreso. Con esta decisión, las medidas planteadas para controlar los arrendamientos turísticos dejaron de tener efectos, y el manejo de estas actividades volvió a depender de la normativa vigente desde 2001.
Esto significa que los conjuntos residenciales deben definir, a través de sus asambleas, si permiten, restringen o prohíben los alquileres por días, siempre que estas decisiones se reflejen en sus reglamentos internos. Además, la caída del proyecto mantiene abierta la posibilidad de que los propietarios obtengan ingresos mediante arrendamientos turísticos, consolidando un escenario económico favorable para quienes buscan rentabilizar sus inmuebles.
Este contexto pone de relieve la importancia de encontrar un balance entre los derechos individuales de los propietarios y el bienestar colectivo de las comunidades. La regulación de la propiedad horizontal tiene como objetivo proteger la convivencia, la seguridad y el orden en los conjuntos residenciales; sin embargo, con la caída de la Ley 632, la responsabilidad de controlar los arrendamientos turísticos recae directamente en la autorregulación de cada copropiedad, que se convierte en la principal herramienta para mantener la armonía entre residentes permanentes y visitantes temporales.
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