Confirman si quienes viven en conjuntos residenciales deben pagar o no por el uso de zonas comunes

La Corte Constitucional abordó una demanda relacionada con la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en el país. Un ciudadano la presentó con el argumento que ciertas disposiciones de la norma permitían excepciones al pago de las áreas comunes en conjuntos residenciales, lo que, según él, viola los principios de solidaridad e igualdad establecidos en la Constitución Política.

Sin embargo, el alto tribunal determinó que la demanda carece de pruebas suficientes y no consideró el marco normativo en su totalidad.

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Este recordó que la Ley 675 de 2001 tiene como objetivo principal asegurar una convivencia armoniosa entre los residentes de propiedades horizontales, así como la adecuada administración y mantenimiento de las áreas comunes y los servicios de vigilancia.

Estas contribuciones son esenciales para el funcionamiento y conservación de las zonas comunes, que, aunque no son de uso exclusivo, benefician de manera colectiva a todos los residentes. El incumplimiento de este deber puede generar tensiones importantes entre los vecinos, por lo que se puede llegar, incluso, a instancias legales, lo que compromete el bienestar general de la comunidad.

De igual manera, la Corte, aunque no emitió un fallo definitivo sobre la demanda, aclaró que la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes es ineludible y está respaldada por los reglamentos internos de cada conjunto residencial. La gestión de estas áreas debe ser clara y transparente, y los reglamentos internos deben especificar las obligaciones de los copropietarios y establecer sanciones para quienes no cumplan con sus responsabilidades financieras.

Así las cosas, la falta de claridad en estos aspectos puede dar lugar a disputas legales y fomentar comportamientos oportunistas que afectan la armonía de la comunidad. Por ello, la administración de los conjuntos residenciales juega un papel fundamental en la educación y sensibilización de los copropietarios sobre la importancia de los gastos comunes. Estas contribuciones no solo aseguran el mantenimiento físico de los espacios, sino que reflejan un compromiso con el bienestar colectivo.

La propiedad horizontal ganó un lugar destacado en Colombia como modalidad de vivienda, especialmente, con el crecimiento poblacional en las zonas urbanas. No obstante, este tipo de convivencia tiene varios desafíos, principalmente, ligados al conocimiento limitado de las leyes pertinentes. Por ejemplo, la Ley 675 de 2001 regula las interacciones en estos conjuntos, pero no todos los residentes están al tanto de sus derechos y responsabilidades, lo que podría derivar en malentendidos y disputas.

Un incidente reciente ejemplifica esta problemática cuando un administrador de un conjunto residencial limitó el acceso a zonas comunes, incluidas piscinas y ascensores, a un propietario que mantenía deudas con las cuotas de administración.

El afectado argumentó que esta medida es ilegal y que el administrador debe utilizar otras herramientas de cobro, como el interés moratorio o procedimientos legales. La controversia puso de manifiesto las opiniones divididas sobre la gestión de deudas dentro de los conjuntos residenciales.

La Ley 675 de 2001 otorga a los administradores la potestad de gestionar el cobro de las cuotas de administración, aunque no especifica medidas directas como la restricción del uso de áreas comunes.

Jazmín Rosa Pérez, experta en el tema, comentó a Publimetro: “Mientras algunos administradores consideran que el cobro de intereses es suficiente, otras medidas sostienen que es legítimo aplicar más drásticas para garantizar el recaudo de las cuotas necesarias”. Ella cita la Sentencia de Unificación S-15009 de 2001 de la Corte Constitucional como respaldo a esta postura, “que permite restricciones siempre que no vulneren derechos constitucionales”.

La controversia no es clara entre los administradores. Algunos creen que medidas drásticas son la única manera de asegurar el pago de cuotas, sobre todo, porque estas sumas son importantes para el mantenimiento de las instalaciones comunales. “Los administradores pueden tomar medidas adicionales para garantizar el recaudo de las cuotas necesarias para el mantenimiento y operación de la copropiedad”, afirmó Pérez.

Uno de los conflictos más notables se centra en las áreas como la piscina, que no se considera un derecho esencial. Sin embargo, la restricción no debería afectar derechos fundamentales, como el acceso a la vivienda o la correspondencia. Este enfoque, según la experta, requiere ponderación cuidadosa al implementar restricciones, asegurándose de que las acciones son proporcionales y justas.